I documenti per la domanda
E tu, invece? Tu sei - o credi di essere - un caso a parte: la casa l’hai già e non hai intenzione di cambiarla. Anche se, parliamoci chiaro, molte cose si potrebbero migliorare: dagli infissi ai bagni, dall’impianto elettrico a una nuova e più razionale distribuzione dei locali... tanti lavori che ti permetterebbero di avere una casa davvero "come nuova". La logica di un intervento di ristrutturazione di un immobile di proprietà, d’altra parte, non è diversa da quella dell’acquisto di una casa: anche in questo caso si tratta di un investimento destinato a durare nel tempo, che ti consente di godere meglio del bene e al tempo stesso di aumentare il valore del tuo patrimonio. Non a caso, anche per l’effettuazione di lavori di ristrutturazione - i cui costi sono in genere di importo tutt’altro che trascurabile - è possibile richiedere alla banca un mutuo, analogamente a quanto avviene per l’acquisto dell’immobile.

Come funziona la procedura, in questo caso? I passaggi sono gli stessi previsti per la richiesta di mutuo per l’acquisto di un immobile; con la differenza che è necessario produrre - oltre alla consueta documentazione - anche tutti quei documenti destinati a fornire alla banca le necessarie indicazioni sul tipo di lavori da effettuare, sul loro costo e sull’esistenza delle eventuali autorizzazioni da parte dell’amministrazione comunale. Esistono infatti diversi tipi di intervento, ciascuno caratterizzato da un diverso grado di complessità e da un diverso insieme di certificati da presentare alla banca.

Il caso più semplice è quello della cosiddetta manutenzione ordinaria: si tratta di lavori che non modificano nè l’aspetto esterno dell’edificio, nè la disposizione delle pareti interne. Gli esempi sono innumerevoli: rifacimento di pavimenti o di rivestimenti in piastrelle, sostituzione delle finiture interne, installazione di nuovi serramenti o di grate alle finestre (purchè non si modifichi l’aspetto estetico preesistente), rifacimento della facciata con l’utilizzo degli stessi materiali... Anche i lavori di rifacimento del tetto, dei pluviali e delle grondaie rientrano in questa categoria, purchè le caratteristiche tecniche vengano mantenute inalterate. Per questo tipo di lavori non è necessario presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune; in ogni caso il proprietario dell’immobile è responsabile della regolarità dei lavori, in particolare per quanto riguarda le norme di sicurezza e di igiene. Nel caso di interventi sull’impianto elettrico o del gas, è indispensabile richiedere l’intervento di personale qualificato, che al termine dei lavori dovrà rilasciare un certificato di conformità alle norme di legge.


Lavori "correnti": basta il preventivo
Per richiedere un mutuo per l’effettuazione di questo tipo di lavori, è quindi sufficiente aggiungere alla documentazione già prevista anche un "preventivo di spesa" realizzato dall’impresa incaricata di effettuare i lavori o da un professionista abilitato.


Per interventi di rilievo serve la DIA
Diverso è invece il caso della manutenzione straordinaria, che rientra ugualmente tra quelle che vengono considerate "opere edilizie minori", ma che comprende anche interventi destinati a modificare la pianta dell’edificio e/o il suo aspetto esterno, oltre a quelli riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti della struttura (anche portanti) dell’edificio. Esempi tipici possono essere l’abbattimento di una parete tra due locali o la divisione di un unico locale in due stanze separate; l’unificazione di due appartamenti distinti in un’unica unità immobiliare (o viceversa); gli interventi su muri di sostegno, architravi, solette; la realizzazione di nuovi servizi igienici. In questi casi è necessario presentare al Comune un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una "denuncia di inizio attività" (DIA); quest’ultima deve essere realizzata da un professionista che - sotto sua responsabilità - attesti che i lavori da svolgere siano conformi al regolamento edilizio comunale.

Questa stessa documentazione (progetto edilizio e domanda di autorizzazione edilizia al Comune o DIA), unita al consueto "preventivo di spesa", dovrà essere presentata alla banca in occasione della richiesta del mutuo.


Interventi radicali solo a seguito di concessione edilizia
Un’ultima categoria di intervento riguarda la ristrutturazione con grandi opere. In questa definizione rientrano tutti quei lavori che riguardano un edificio nella sua interezza e che comportano modifiche sostanziali: cambio d’uso, aspetto estetico, dimensione dell’edificio, fino alla completa ricostruzione dell’immobile. Questi interventi, considerati "grandi opere", possono essere realizzati solo a seguito di una specifica concessione edilizia e di un versamento a titolo di contributo al Comune. La documentazione per la richiesta di mutuo, di conseguenza, dovrà comprendere oltre al "preventivo di spesa", anche la concessione edilizia e la ricevuta del contributo all’amministrazione comunale.


Interessi passivi: fisco più leggero
Anche dal punto di vista fiscale, una ristrutturazione può rivelarsi conveniente. La legge prevede infatti che, nel caso di mutui per interventi di ristrutturazione soggetti a concessione edilizia, sia possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% di interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione (conteggiati fino a un massimo di 2.582,28 euro e quindi con una detrazione massima di 490 euro). Inoltre, la Finanziaria 2004 ha ulteriormente prorogato la possibilità di detrarre le spese di ristrutturazione: per tutto il 2004 sarà così possibile detrarre dall’Irpef il 41% delle spese per manutenzione, restauro e ristrutturazione dell’immobile, fino a un "tetto" massimo di spesa di 60.000 euro.